Il tema dell’abitare e in particolare della sostenibilità dei costi abitativi rispetto ai redditi nei Comuni del Nord Milano è stato oggetto di un incontro pubblico dal titolo “Abitare fuori Milano. L’abbordabilità della casa tra città attrattiva e regione urbana”, promosso dal Comune di Cinisello Balsamo e dall’Azienda consortile Ipis che si è svolto lo scorso 4 giugno nella cornice di Villa Ghirlanda Silva a Cinisello Balsamo.
L’incontro – coordinato da Barbara Dal Piaz, dirigente del Settore Welfare e Politiche Abitative del Comune di Cinisello Balsamo e che ha visto in apertura i saluti dell’assessore Riccardi Visentin con delega alla centralità della Persona e Welfare e dell’assessore di Regione Lombardia alla casa e housing sociale Paolo Franco – aveva come obiettivo quello di divulgare i risultati del secondo report di ricerca dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA) su Milano e il “fuori Milano” e di mettere in luce la realtà nei Comuni dell’ambito di Cinisello Balsamo che comprende anche i comuni di Bresso, Cormano e Cusano Milanino.
“Un’ottima occasione, quella della presentazione dei dati di OCA, che ci è servita per rafforzare i rapporti, anche attraverso il tavolo Abitare Insieme, tra principali attori interessati ad un percorso condiviso che colloca la casa e il lavoro al centro di future decisioni del Comune di Cinisello Balsamo e del suo ambito. Temi che devono essere sempre più oggetto di studio, di sperimentazioni e di rinnovate politiche abitative”
assessore Riccardo Visentin
La ricerca è stata condotta dal team OCA/DAStU, coordinato da Massimo Bricoccoli (professore DAStU) e Lorenzo Caresana (assegnista di ricerca DAStU) con il supporto di MaudLab. L’osservatorio è promosso e finanziato dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) di Milano e da Libera Unione Mutualistica Società Cooperativa (LUM) in partnership con il Dipartimento – Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano.
Dopo aver analizzato nel primo report la crescente forbice tra costi abitativi e redditi/salari nella città di Milano, nel 2024 è stato ampliato il campo di ricerca alla regione urbana milanese. Il nuovo report, disponibile sul sito dell’Osservatorio, aggiorna i dati sul Comune di Milano e apre l’analisi su circa 300 comuni. In gioco entrano fattori assai rilevanti quali le infrastrutture di trasporto, la mobilità casa-lavoro nelle sue diverse implicazioni in termini di costi economici e temporali, le condizioni di adeguatezza abitativa e di contesto.
Per la ricerca un Comune si dice abbordabile quando i costi abitativi non superano il 30% del reddito netto.
A Milano si registra un lieve calo di compravendite che passano da 28.595 nel 2022 a 24.832 nel 2023, ma i prezzi delle case restano ancora in marcata crescita. I Contratti di locazione sono sempre più precari: nel 2023 sono stati registrati 6.000 contratti di media durata. Il 12% dei contratti è di durata inferiore a un anno. Non cresce il concordato/agevolato. Si registra anche una crescita dei prezzi dei canoni.
Anche i redditi risultano in crescita ma la distribuzione è fortemente disuguale: il 55,4% dei contribuenti è sotto a 26.000 euro, mentre il 32,3% sotto la soglia dei 15.000 euro.
I lavoratori dipendenti che hanno salari netti mensili inferiori a 2000 euro sono l’85%.
Questo significa che la forbice si allarga enormemente. I canoni di locazione nel mercato abitativo milanese impattano fortemente sulle disponibilità economiche di lavoratori in nuclei monoreddito, anche quando l’alloggio di riferimento risponda ad un mero standard minimo di abitabilità.
Tutto ciò comporta una progressiva fuoriuscita di individui e nuclei a reddito basso dal perimetro comunale verso i comuni dell’hinterland e una espulsione di una quota di cittadini fragili e percettori di misure di sostegno e di condizioni di vita oltremodo difficili per ampie fasce di popolazione. Un fenomeno frenato ormai solo dal patrimonio di edilizia residenziale pubblica, che però è in continua riduzione.
Il “fuori Milano” presenta una forte eterogeneità: ci sono comuni che hanno il reddito medio più alto del Paese accanto a comuni con redditi ben al di sotto della media regionale. Si tratta di specificità definite soprattutto dai profili dello sviluppo immobiliare e amministrativo.
Molti comuni tra prima e terza cintura presentano valori elevati del canone di locazione, insieme ad alcuni poli della regione urbana e i comuni lungo la linea metropolitana 2 e in tutta la Brianza.
Disporre di un reddito medio non è condizione sufficiente per acquistare un’abitazione di 50 metri quadri in buona parte del territorio di cintura di Milano, nei poli urbani, in tutta la Brianza, e lungo le direttrici maggiormente infrastrutturate.
Con il salario di 1.500 euro lordi, i comuni abbordabili sono quelli meno serviti dal trasporto pubblico e con tempi di pendolarismo molto elevati. Anche dove le abitazioni costano meno, il pendolarismo riduce il risparmio e il tempo di vita.
Comprare casa e pendolare può essere difficile anche per chi guadagna 2.800 euro lordi al mese. La quota di stipendio necessaria parte dal 30% in pochi comuni distanti, supera il 50% in quasi tutti i comuni di prima cintura e a nord di Monza, arrivando in alcuni casi oltre il 70%.
Affittare casa fuori Milano può sembrare l’unica opzione sostenibile ma i dati mostrano che vivere lontano resta comunque costoso. La situazione resta critica: l’incidenza di affitto, trasporti e tempo di viaggio non scende mai sotto il 30% e nei comuni più accessibili si avvicina al 60% del salario netto di chi guadagna 1.500 euro lordi al mese.
Per chi guadagna 2.800 euro lordi al mese, l’abbordabilità in locazione nell’hinterland è molto migliore, anche se il costo di casa e pendolarismo si fa sentire. Per affittare un appartamento di 70 mq nella maggior parte dei casi, affitto e spostamenti assorbono tra il 30% e il 40% del salario.
L’evento è stato anche un’occasione di confronto su proposte e possibili ipotesi di lavoro. Gli ‘Ambiti dei Piani di Zona’ possono offrire un riferimento per valutare il bisogno abitativo e pianificare interventi, favorendo la collaborazione tra Comuni nella gestione e nella condivisione di conoscenze.
